Enquanto o contrato estiver com seu prazo de cumprimento vigente, o locador não pode reaver o imóvel locado
Essa é uma das questões que afligem os locatários. Afinal, corre-se o risco de firmar um contrato de locação e, tempos depois, ter o imóvel reivindicado pelo locador? A resposta é: depende. Como nada no direito é absoluto, cada caso deve ser analisado de acordo com as suas especificações.
Via de regra, sem que ocorra nenhuma das situações legais de desfazimento da locação, o locador não pode reaver o imóvel locado, conforme estabelece o artigo 4° da Lei nº 8.245/91. Todavia, para fazer valer este regramento é imperioso analisar se o prazo da locação ainda está vigente ou se já houve a sua prorrogação.
Enquanto o contrato estiver com seu prazo de cumprimento vigente, o locador não pode reaver o imóvel locado. Situação que não se confunde e não prejudica a liberdade de o locatário decidir devolver o imóvel antes do prazo pactuado.
Há também uma liberdade de desfazimento de locação abarcada pelo art. 9° da Lei n°8.245/91, podendo o Locador reaver o imóvel caso haja mútuo acordo, infração legal ou contratual durante a locação, falta de pagamento do aluguel e demais encargos ou para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Caso o prazo contratado se extrapole e ocorra a sua prorrogação, as regras são alteradas, passando a serem tuteladas pelo artigo 47, da Lei nº 8.245/91. Situação na qual o locador poderá reaver o imóvel quando:
I – Houver o desfazimento da locação mediante determinação legal (artigo 9º, Lei nº 8.245/91);
II – Se der em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com o seu emprego;
III – Se for pedido para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Vale ressaltar que esses regramentos servem somente para locação residencial. No caso de locação comercial segue-se a regra do artigo nº 57, da Lei nº 8.245/91.
Mateus Soares. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.