Em meados dos anos 1990 apresentou-se ao mercado uma prática negocial imobiliária hoje bastante comum, tanto para a aquisição de imóvel para a própria moradia quanto para investimento: a compra de imóveis “na planta”, com pagamento em prestações mensais.
Em tal modalidade, o sujeito adquire, em realidade, a expectativa sobre um imóvel fictício, ou seja, o que é comercializado são os direitos à aquisição do imóvel para quando o apartamento ou a sala comercial forem entregues, ou seja, o imóvel real, propriamente dito, apenas será objeto de aquisição após sua efetiva entrega.
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Esse tipo de negócio é, atualmente, responsável por aproximadamente 20% de todas as transações comerciais envolvendo imóveis, segundo informações obtidas no sistema COFECI-CRECI, e tende a aumentar ainda mais, notadamente em locais de grande circulação de riquezas, tal qual nossa bela cidade de Londrina, assim como em outras localidades de forte concentração econômica e populacional.
É possível realizar o inventário e partilha de imóvel não registrado em nome do falecido?
Ocorre que num país de volatilidade econômica como o Brasil ainda é, muitas vezes o adquirente do imóvel na planta se vê diante de situações em que perde condições financeiras de continuar pagando as prestações mensais, ou então se depara com outros projetos em que os valores, até então vertidos às parcelas do imóvel, impõem redirecionamento.
Diante desses panoramas, os adquirentes procuram a construtora para realizar o desfazimento do negócio, ou então buscam revender os direitos a terceiros, sendo ambos casos em que haverá modificação na titularidade do imóvel, já que estes direitos ou retornarão à construtora/incorporadora, ou se transmitirão ao terceiro.
Mercado imobiliário aposta na busca por experiências da geração Z
Acontece que muitas prefeituras Brasil afora aproveitaram essa situação e passaram a cobrar ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) em tais negociações e, infelizmente, muitos contribuintes efetuaram tais pagamentos, notadamente aqueles que já não conseguiam mais pagar as parcelas e precisavam receber “de volta” o dinheiro pago até então.
Entretanto, os referidos negócios, chamados de “cessão de direitos”, que serviam de lastro às secretarias de Finanças de algumas prefeituras municipais, não geram efetiva transferência de propriedade sobre o imóvel, transferindo somente o direito de adquirir, ao final, o imóvel. Diante disso, cobrar o ITBI não tem qualquer fundamento, sendo ilegal sujeitar o contribuinte ao referido imposto.
O STF, sobre esse tema, se pronunciou definitivamente em fevereiro de 2021; contudo, várias prefeituras ainda se fazem de rogadas e exigem o ITBI daqueles que realizam as Cessões de Direitos de aquisição de imóveis.
E a solução do caso é muito evidente, tanto que há um secular ditado popular que ensina: “SÓ É DONO QUEM REGISTRA!”.
De fato, o saber do povo, efetivamente, é uma grande escola, e ainda que os burocratas e os políticos mal-intencionados insistam em cobrar tributos indevidos, o certo é que, se você ou alguém que você conhece, comprou imóvel na planta e vai “devolvê-lo” ou negociá-lo, procure, antes, um advogado da sua confiança, e não se curve a ilegalidades: não pague ITBI sobre negócios com imóveis ainda na planta!
Hélio de Matos Venâncio. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.